4月10日，原本法拍挂牌9.08亿元的四川南充天来大酒店，历经10次流拍后，最终仅以2.208亿元的“骨折价”成交。
知名高星级酒店频繁流拍后降价成交，反映出近期高端酒店大宗资产交易市场的复杂态势。近年来，在房企退出之际，“水泥大王”“煤老板”等实业资本进入高端酒店领域的现象曾引发业内广泛关注，但去年下半年起类似的交易热度有所下降，高星级酒店流拍率居高不下。
什么原因导致了高端酒店资产拍卖遇冷？有业内人士认为，在当前市场环境下，豪华酒店收益率偏低，资产溢价能力并不突出。
酒店之家驿镜数据研究院发布的《2025中国酒店投资白皮书》显示，在所有层级的酒店类型中，小县城的中低档酒店反而表现突出。在过去一年里，四线及以下城市（县级市场）0-2星级酒店新开业数量达1.25万家，体现出县级市场基础住宿需求的旺盛。
高星酒店资产法拍遇冷
从9.08亿元一路降价到2.208亿元，在打出“骨折价”后，位于四川南充的天来大酒店在4月10日终于成功易主。
阿里法拍网显示，该酒店紧邻嘉陵江畔，因原业主破产清算而于2024年被摆上货架，在以2.208亿元被接盘之前，已经遭遇了10次流拍。这座建筑气势恢宏的酒店，落成于2012年，曾经是四川南充最知名的高星级酒店及城市地标之一。
无独有偶，今年3月，曾在温州当地非常知名的豪华五星级酒店——温州万和豪生酒店，也在两次流拍后大降价才顺利完成法拍，首次起拍价为7085万元，而第三次法拍最后的成交价仅有4535万元。
近期这些案例表明，在大宗资产交易领域，高端酒店资产的最终成交，或许正变得越发艰难。
近年来，受房地产周期影响，不少规模房企加快了处置资产的节奏，将手中的优质资产摆上货架，其中不乏高端酒店资产。一时间，“水泥大王”“煤老板”纷纷进场收购，高星级酒店易主成为业内热议话题。
比如上海苏州河畔的宝格丽酒店，其跨年夜最贵房费曾高达30万元一晚，一年多前，该酒店被华侨城上海置地卖给了江苏金峰水泥集团。由房企蓝光集团开设的高端酒店“蓝光己庄”，曾被誉为西南地区亲子酒店天花板，但因母公司资金链高度紧张而受牵连，最终被司法拍卖，于去年下半年被来自煤炭行业的鄂尔多斯市乌兰发展集团有限公司接盘，更名为“乌兰度假酒店”。
然而从去年下半年开始，交易热度有所下降。据迈点数据不完全统计，2024年第三季度，共有163家酒店被拍卖，仅9家成功交易，流拍率近95%，其中拍卖价格在亿元以上酒店52家。
“去年第三季度，有40多家高星级酒店被拍卖，但是最终成交的只有三家，落地结果没有那么理想。”酒店之家驿镜数据研究院院长韩全政对第一财经表示。
豪华酒店还是门好生意吗？
“很多人都在关注高星级酒店资产交易，因为这几年资产价格确实降下来了。”韩全政表示。
但为什么会出现话题度高、交易降温的情况？韩全政认为主要原因有三点。
一是收购高星级豪华酒店所需资金量较大，即便价格有所下降，但资金量动辄以亿计算。
其次，不少出让高星级酒店的原业主债务缠身，导致资产所附带的问题重重。“比如某个造价60多亿的酒店，现在正以三折的价格对外开卖，但是它属于不良资产，背负着境内、境外的债务纠纷，这一点也让部分有意向者望而却步。”
第三，在业内人士看来，高端酒店是不太容易做的生意。“在酒店行业，收益率低于6%就是较差的生意，而五星级酒店在部分核心城市的核心区收益率才在6%-9%的区间，在郊区仅有4%左右，从业内的角度看这个数字，并不是一门好生意。”
韩全政认为，接下来，可能还会有更多的高星级酒店被摆上货架，流拍率依然会较高。
但他觉得这个行业中也存在不少机会，仍然有部分资产会吸引到资本的兴趣。“什么样的五星级酒店资产会被收购？首先是需要有大的国际酒店品牌背书，或者是温泉类、疗养类、功能性的，还有一种就是资产价格足够低，不止是打三折，甚至打一折，这可能就会继续吸引那些实业资本的‘闲钱’去收购。”
韩全政表示，还有一类酒店物业的价值是比较好的，表现在其位置好、业态是60至90间房的单体酒店、转让费低、前期投资少以及爬坡期短。
北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙则认为，目前中高端酒店的品牌同质化现象严重，很多品牌并不具备为资产赋能的作用，从国内酒店资产交易趋势来看，豪华酒店资产溢价能力并不突出，近几年的资产出清都带有一定被动性。当前行业依然处于调整期，未来随着出游与商务需求逐步上行，第三轮供需周期有望启动。
尽管高端酒店资产的交易行情并不明朗，但中国酒店行业整体情况仍然较好，总体行业规模正在大幅扩张。根据《2025中国酒店投资白皮书》数据，截至2024年12月31日，全国15间及以上酒店的数量达到37.03万家，同比2020年底大幅增加了34%；全国15间及以上酒店房量为1846.69万间，同比2020年底增长了24%。
在所有层级的酒店类型中，小县城的中低档酒店表现突出。根据《2025中国酒店投资白皮书》，2024年四线及以下城市（县级市场）新开业15间客房及以上的酒店共1.73万家，其中经济型酒店（0-2星）新开业1.25万家，远超其他档位，显示出县级市场基础住宿需求的旺盛。
大环境的改变也可能将对酒店投资行情产生新的影响。韩全政认为，2024年是酒店行业发展逐步回归理性之年，展望2025年，一系列提振消费政策出台、采购经理指数（PMI）的回升，一定会对酒店行业产生积极效应。
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马一凡
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